台灣房價居高不下的若干原因：從人口結構到政策扭曲

按照經濟學的基本邏輯，當一個國家的人口開始減少、生育率跌至世界最低、年輕人口比例持續下滑時，住宅需求理應隨之萎縮，房價也該回歸理性。然而，台灣的房地產市場卻呈現一幅弔詭的圖景：2020年台灣人口首度負成長，但同年房價指數卻創下歷史新高，此後持續攀升。這個「人口減少、房價上漲」的悖論背後，究竟隱藏著什麼樣的結構性因素與政策扭曲？

一、應該讓房價下跌的客觀因素

少子化與人口負成長：需求面的根本變化

台灣的生育率已跌至全球最低水準。根據內政部統計，2023年台灣總生育率僅為0.87，遠低於維持人口穩定所需的2.1替代水準。2020年，台灣人口首度出現負成長，死亡人數超過出生人數，這一趨勢此後持續惡化。國家發展委員會推估，台灣人口將在2070年降至1,449萬人，較目前減少約四成。^[1]

從住宅經濟學的角度，人口減少直接意味著住宅需求的萎縮。日本的經驗提供了鮮明的對照：1990年代泡沫經濟破滅後，日本房價持續下跌超過二十年，部分偏遠地區甚至出現「空屋率」超過30%的現象。根據野村總合研究所的研究，日本的住宅過剩問題與人口減少高度相關。^[2]

台灣目前的空屋數量已相當驚人。根據內政部統計，2022年台灣低度使用住宅（俗稱「空屋」）約有89萬戶，占全國住宅存量的9.8%。若加上偶爾使用的住宅，實際閒置住宅數量更高。這些數據顯示，台灣並不缺房子——缺的是「買得起的房子」。^[3]

營建成本：漲幅有限的供給面因素

房價上漲的常見解釋之一是營建成本上升，包括勞動力成本、建材價格、土地成本等。然而，仔細檢視數據，營建成本的漲幅遠不足以解釋房價的飆升幅度。

根據行政院主計總處的營造工程物價指數，2015年至2023年間，營建成本累計上漲約25%。然而，同期間信義房價指數顯示，全國房價上漲超過50%，台北市以外的都會區漲幅更高達60%至80%。換言之，房價漲幅是營建成本漲幅的兩到三倍。^[4]

更值得注意的是，營建成本中最大的變數——土地成本——本身就是房價的函數。當房價上漲時，建商願意支付更高的地價，推升土地成本；而非土地成本上漲「導致」房價上漲。這是一個重要的因果關係釐清：在大多數情況下，是需求推動房價，房價推動地價，而非相反。^[5]

至於勞動力成本，台灣營建業確實面臨缺工問題，但薪資調整幅度相對溫和。根據勞動部統計，2015年至2023年間，營造業平均薪資成長約20%，與整體物價漲幅相當，並未出現異常飆漲。^[6]

二、政府政策的非預期後果

新青安房貸：以補貼製造需求

2023年8月，政府推出「新青年安心成家購屋優惠貸款」（簡稱新青安），提供40年期房貸、寬限期5年、利率補貼等優惠條件。政策的初衷是協助年輕人購屋，然而實際效果卻可能適得其反。

從經濟學的角度，補貼需求方的政策往往會推高價格，而非降低購屋門檻。這是供需理論的基本邏輯：當更多人能夠負擔房貸時，購屋需求增加，在供給未能同步增加的情況下，價格必然上漲。新青安推出後，房市交易量確實明顯回升，但房價也隨之攀升，部分抵消甚至超過了優惠房貸帶來的「可負擔性」改善。^[7]

更值得警惕的是長期效應。40年期房貸意味著一位30歲的購屋者將背負房貸直到70歲退休之後。這不僅增加了個人財務風險，也將家庭的財務彈性壓縮至極限。美國2008年次貸危機的教訓之一，正是過度放寬房貸條件會累積系統性風險。^[8]

此外，新青安的「寬限期」設計（前五年只繳利息、不繳本金）創造了一種危險的延遲效應。寬限期結束後，每月還款金額將大幅增加，屆時若經濟環境惡化或利率上升，違約風險將顯著上升。這種「先甜後苦」的設計，實際上是將問題推遲而非解決。

社會住宅：杯水車薪的假性解決

社會住宅是蔡英文政府的重要政策承諾，目標是興建20萬戶社會住宅。然而，截至2024年，實際完工加上興建中的數量約10萬戶，且多數集中在特定區域，對整體房市供需的影響微乎其微。^[9]

更根本的問題在於，台灣的社會住宅政策存在結構性的矛盾。首先，社會住宅的租金往往設定在市場租金的七至八成，看似優惠，但對真正的弱勢族群而言仍是沉重負擔。其次，社會住宅的申請資格限制（如所得上限）排除了許多「夾心層」——收入太高無法申請社會住宅，但又買不起市價住宅的中產階級。^[10]

從國際比較的角度，台灣的社會住宅存量比例約為0.2%，遠低於荷蘭（30%）、奧地利（24%）、丹麥（21%）、英國（17%）等歐洲國家，甚至低於日本（5.7%）和韓國（5.1%）。要達到有意義的市場調節效果，社會住宅存量至少需要達到5%以上，這意味著台灣需要約45萬戶社會住宅——是目前目標的兩倍以上。^[11]

更諷刺的是，社會住宅政策可能產生「擠出效應」：當政府宣示將大量興建社會住宅時，建商預期未來競爭加劇，反而加速推案、提前鎖定土地，短期內推高房價。這種非預期後果在許多國家的住宅政策中都曾出現。

持有稅偏低：鼓勵囤房的制度設計

台灣的不動產持有稅（房屋稅、地價稅）長期偏低，是鼓勵囤房、抑制房屋流通的重要因素。根據財政部資料，台灣的不動產有效稅率約為0.1%至0.2%，遠低於美國（1%至2%）、日本（1.4%）、韓國（0.5%至1%）等國家。^[12]

低持有成本意味著持有空屋的機會成本極低。對於資產雄厚的投資者而言，持有多間房產等待增值，每年只需繳納微薄的稅款，是極為划算的投資策略。這解釋了為何台灣空屋率居高不下，卻仍有大量資金持續流入房市。

雖然政府已推動「囤房稅」改革，提高多屋持有者的稅率，但實際稅率仍遠低於國際水準。更重要的是，房屋稅的稅基（房屋評定現值）長期低估，約僅市價的二至三成，使得名目稅率的調整效果大打折扣。^[13]

三、結構性的需求支撐因素

戰後嬰兒潮的代際財富轉移

台灣的戰後嬰兒潮世代（約1946至1964年出生）是經濟起飛的主要受益者。他們在房價相對便宜的年代購入不動產，隨著房價飆漲，累積了可觀的房產財富。如今，這一代人多已退休或接近退休，開始將財富轉移給下一代。

這種代際財富轉移對房市產生深遠影響。許多年輕人購屋時獲得父母的大額資助——從頭期款援助到直接贈與房產。根據房仲業者的調查，首購族中獲得父母資助者的比例逐年上升，部分調查顯示比例已超過五成。^[14]

這種「父母銀行」（Bank of Mom and Dad）現象有幾個重要影響。首先，它人為地維持了購屋需求——即使年輕人薪資無法負擔房價，父母的資助填補了缺口。其次，它加劇了社會不平等——有富裕父母的年輕人可以進入房市，沒有家庭資助的年輕人則被排斥在外。第三，它創造了一種「房價必漲」的自我實現預言——父母願意大額資助，正是因為相信房產是最安全的投資。^[15]

從總體經濟的角度，這種代際財富轉移實際上是一種財富的「空間移轉」而非「創造」。嬰兒潮世代的房產增值，本質上是從租屋族和未來購屋者手中轉移財富。當這筆財富傳給下一代時，只是換了持有者，並未增加社會總財富。

台積電效應：科技業溢價薪資的外溢

台積電作為全球半導體產業的龍頭，其員工薪資水準遠高於台灣平均。根據台積電年報，2023年台灣員工平均年薪約新台幣300萬元，是全國受僱員工平均薪資的五倍以上。這種「溢價薪資」創造了一群購買力極強的購屋者，對周邊房市產生顯著影響。^[16]

最明顯的案例是新竹。台積電總部及主要晶圓廠位於新竹科學園區，帶動新竹房價在過去十年翻倍。竹北市的新建案單價已突破每坪50萬元，直逼台北市蛋白區。類似的效應也出現在台南（南科）和高雄（楠梓），這些台積電新廠區所在地的房價都出現異常飆漲。^[17]

台積電效應不僅是單純的「高薪推高房價」。更深層的影響在於，它改變了市場的「參考價格」。當一個區域出現大量高薪購屋者時，建商會調整定價策略，新建案價格向上看齊；既有屋主也會調高賣價預期。這種「價格錨定」效應會外溢至周邊區域，即使那些區域並沒有台積電員工進駐。

此外，台積電效應還帶有「預期性」成分。當台積電宣布在某地設廠時，房價往往在工廠動工前就開始上漲，因為投資者預期未來將有大量高薪就業機會。這種「預期驅動」的上漲有時會超過實際基本面，形成局部泡沫。^[18]

低利率環境與資金行情

過去十餘年，全球處於低利率環境，台灣也不例外。央行重貼現率長期維持在歷史低檔，房貸利率也隨之走低。低利率直接降低了持有房產的資金成本，提高了房價的可負擔性，也吸引更多資金流入不動產市場。

從投資的角度，低利率壓縮了固定收益資產（如債券、定存）的報酬率，迫使投資人尋找替代標的。不動產因其「抗通膨」、「穩定增值」的特性，成為資金的主要去處。這種「資金行情」是支撐房價的重要因素之一。^[19]

然而，2022年以來，全球進入升息循環，台灣央行也多次調升利率。理論上，升息應該抑制房價，但台灣房市似乎對利率上升「免疫」。部分原因是新青安等補貼政策抵消了升息影響，部分原因是市場預期升息幅度有限、持續時間不長。這種「利率敏感度下降」的現象值得關注。

四、制度與文化的深層因素

「有土斯有財」的文化慣性

台灣社會對不動產有著根深蒂固的偏好，這與華人傳統的「有土斯有財」觀念密切相關。在這種文化框架下，擁有房產不僅是經濟行為，更是社會地位的象徵、成年的里程碑、結婚的前提條件。這種文化慣性創造了一種「非理性」的購屋需求——即使租房在財務上更划算，人們仍執著於購屋。^[20]

這種文化因素在婚姻市場上表現得特別明顯。調查顯示，相當比例的台灣女性將「有房」列為擇偶條件之一。這種社會壓力迫使許多年輕男性及其家庭傾盡資源購屋，進一步推升房價。

從行為經濟學的角度，「房價永遠上漲」的信念已形成一種集體迷思（collective delusion）。這種信念創造了自我強化的循環：因為相信房價會漲，所以搶著買房；因為大家搶著買房，所以房價確實上漲；房價上漲又強化了「房價會漲」的信念。打破這種循環需要重大的外部衝擊或長期的觀念轉變。

租屋市場的結構性缺陷

台灣的租屋市場長期處於「地下化」狀態。大量房東為避稅而不申報租金收入，導致租屋市場缺乏透明度，租屋者權益缺乏保障。這種不成熟的租屋市場，反過來強化了「買房比租房好」的觀念。^[21]

在歐洲許多國家，租屋是主流的居住選擇。德國的自有住宅率約50%，瑞士更低至約40%，但這些國家的居民並不因此感到居住品質低落。關鍵在於完善的租屋保障制度——長期租約、租金管制、租客權益保護——讓租屋成為穩定、有尊嚴的居住選擇。^[22]

台灣若要從根本上解決居住問題，發展健全的租屋市場是不可或缺的一環。這需要租屋市場透明化、租屋法規完善化、社會觀念的長期轉變。然而，在目前的政治生態下，這類長期改革往往不如「補貼購屋」這類立竿見影的政策受歡迎。

五、政策建議與省思

從補貼需求轉向增加供給

現行政策的最大盲點，是過度著重「補貼需求」而非「增加供給」。新青安房貸、青年首購優惠、各種租金補貼，本質上都是刺激需求的政策。在供給相對固定的情況下，這些政策只會推高價格，而非提升可負擔性。^[23]

更有效的做法是增加供給——特別是中低價位住宅的供給。這需要檢討土地使用管制、簡化建照審查流程、推動都市更新、釋出公有閒置土地等綜合措施。國際經驗顯示，只有當住宅供給能夠彈性回應需求時，房價才能維持在合理水準。

提高持有成本，抑制投機需求

要抑制囤房和投機行為，最直接的方法是提高不動產持有成本。這意味著大幅調高房屋稅和地價稅的有效稅率，使其接近國際水準。同時，稅基應按市價評估，而非沿用嚴重低估的房屋評定現值。^[24]

提高持有稅的效果是雙重的：一方面，它增加了持有空屋的成本，促使屋主出租或出售，增加市場供給；另一方面，它降低了房產作為投資工具的吸引力，引導資金流向更具生產性的用途。

正視問題的結構性本質

最重要的是，政策制定者和社會大眾都需要認識到：台灣的高房價問題是結構性的，沒有簡單的解方。人口減少需要數十年才會顯著影響房市；文化觀念的轉變更是世代工程；既得利益者的抗拒也是改革的主要障礙。^[25]

然而，正視問題的複雜性不等於消極不作為。相反，它意味著政策設計需要更加全面、長期、整合。頭痛醫頭的短期補貼可能帶來反效果；真正的解方需要從供給、需求、制度、文化等多個維度同時著手。

六、日本泡沫崩盤的啟示：如何打破價格錨定

價格錨定：房價只漲不跌的集體幻覺

行為經濟學中的「錨定效應」（anchoring effect）是理解房價僵固性的關鍵。當市場參與者長期經歷房價上漲後，他們會將過去的高價作為「錨點」，認為房價理應維持在這個水準或繼續上漲。賣方不願意以低於心理錨點的價格出售；買方則預期價格還會上漲而急於進場。這種雙向的價格錨定，使得房價即使在基本面惡化時仍難以下跌。^[26]

台灣的房市正處於這種價格錨定的狀態。過去二十年，除了2008年金融海嘯的短暫修正外，房價幾乎單向上漲。這種經驗強化了「房價永遠漲」的信念，形成了一種集體的認知鎖定。要打破這種錨定，往往需要外部衝擊——而日本的經驗提供了最深刻的借鑑。

日本泡沫的形成：1985-1990

日本房地產泡沫的形成，可以追溯到1985年的《廣場協議》（Plaza Accord）。為了緩解對美貿易順差，日本同意讓日圓大幅升值。為了對抗升值帶來的出口壓力，日本央行實施寬鬆貨幣政策，將官方貼現率從1985年的5%降至1987年的2.5%，維持低利率直到1989年。^[27]

低利率環境下，大量資金湧入不動產市場。1985年至1990年間，東京商業地價上漲超過三倍，住宅地價上漲超過兩倍。全日本的土地總值一度超過美國全境土地總值的四倍——一個面積僅為美國4%的島國，土地價值卻是美國的四倍，這個數字本身就揭示了泡沫的荒謬程度。^[28]

當時的日本社會瀰漫著「土地神話」——相信土地價格永遠不會下跌。銀行以土地作為擔保品，大量放貸給不動產開發商；企業將資金從本業轉向「財技」（zaitech），炒作股票與土地；普通家庭也傾盡積蓄購入高價住宅。這種全民參與的狂熱，為日後的崩盤埋下了伏筆。

泡沫崩盤的起點：骨牌效應

1989年5月，日本央行開始升息，將貼現率從2.5%逐步提升至1990年8月的6%。同時，大藏省（財務部）對銀行實施「總量管制」，限制不動產貸款的增長。這些緊縮措施成為壓垮泡沫的最後一根稻草。^[29]

骨牌效應的傳導路徑如下：首先，升息增加了房貸負擔，邊際購屋者退出市場，新屋銷售開始下滑。其次，不動產開發商因銷售不佳而陷入資金困難，被迫降價求售，首次打破「價格只漲不跌」的預期。第三，降價引發觀望情緒，買方開始等待更低的價格，形成「越跌越不買」的負向循環。第四，房價下跌導致銀行擔保品價值縮水，銀行收緊信貸，進一步壓縮需求。最後，企業與個人的資產負債表惡化，消費與投資萎縮，經濟陷入衰退，又進一步壓低房價。^[30]

這個骨牌效應一旦啟動，就難以遏止。從1991年的高點到2000年代初，日本六大都市的地價下跌超過70%。部分商業地產的價值甚至跌至高峰期的十分之一。更重要的是，價格錨定的集體幻覺被徹底打破——日本人終於認識到，土地價格不僅會跌，而且可能跌很久。^[31]

「資產負債表衰退」：失落的三十年

經濟學家辜朝明（Richard Koo）提出的「資產負債表衰退」（balance sheet recession）理論，深刻解釋了日本為何陷入長期停滯。當資產價格暴跌後，企業與家庭的資產縮水，但負債（房貸、銀行貸款）並未減少，形成「技術性破產」（資產小於負債）的狀態。在這種情況下，企業與家庭的首要目標不再是追求利潤或消費，而是償還債務、修復資產負債表。^[32]

當所有人都在還債而非借貸時，即使利率降至零，經濟也難以復甦——這就是傳統貨幣政策失效的原因。日本央行將利率降至零，實施量化寬鬆，但效果有限，因為問題不在於信貸供給不足，而在於信貸需求萎縮。

這段「失落的三十年」對台灣有重要的警示意義。如果台灣的高房價最終以崩盤收場，可能面臨類似的資產負債表衰退。目前台灣家庭的房貸負擔已相當沉重，許多年輕家庭的收入大部分用於繳房貸。一旦房價大幅下跌，這些家庭將陷入「負資產」困境，抑制消費與經濟成長。

如何打破價格錨定：政策啟示

日本的經驗揭示了幾個關鍵啟示：

• 預防勝於治療：泡沫一旦形成到一定規模，無論如何收場都會付出代價。日本若能在1987至1988年及時升息、收緊信貸，泡沫不會膨脹到那麼大。政策制定者不應該讓泡沫繼續膨脹，因為泡沫越大，崩盤的代價越高。^[33]
• 漸進調整優於劇烈衝擊：日本的緊縮政策來得太急太猛，從超低利率迅速升至高利率，從寬鬆信貸突然轉為總量管制，這種急轉彎加劇了市場恐慌。台灣若要調整房市政策，應該採取漸進、可預期的方式，讓市場有時間消化與調適。
• 打破價格錨定需要「可信承諾」：要讓市場相信「房價可能下跌」，政策必須具有可信度。如果政府一邊說要打房，一邊又推出購屋補貼，市場會認為政府並不真心想讓房價下跌，價格錨定就不會被打破。政策的一致性與持續性是關鍵。^[34]
• 準備因應資產負債表效應：即使房價調整是必要的，也應該同時準備好緩衝措施——例如個人債務重整機制、金融機構的不良債權處理、失業救濟與轉業輔導等。日本在處理不良債權上拖延太久，延長了衰退期間。

最終，打破價格錨定的關鍵在於改變預期。當足夠多的市場參與者相信房價可能下跌時，觀望情緒會蔓延，賣壓會增加，價格調整就會開始。這個過程可能由政策觸發，也可能由外部衝擊（如重大經濟危機）觸發。對台灣而言，主動、漸進的政策調整，遠優於等待市場力量的劇烈修正。

結語：房價與社會的未來

台灣房價居高不下的現象，是一個複雜系統的產物。少子化應該讓房市降溫，但政策補貼創造了人為需求；營建成本上漲有限，但投機與囤房吸收了大量資金；年輕人薪資停滯，但父母的代際財富轉移填補了缺口；利率上升，但台積電效應創造了局部的超額購買力。

這個系統的各個環節相互強化，形成了一個看似牢不可破的「高房價均衡」。然而，沒有永恆的均衡。日本的經驗告訴我們，人口結構的力量終將壓過其他因素；美國的經驗告訴我們，過度擴張的信用終將面臨清算；全球的經驗告訴我們，沒有只漲不跌的市場。

問題不在於台灣房價會不會修正，而在於這個修正會以什麼形式、在什麼時間點、對誰造成什麼影響。是緩慢而有序的調整，還是劇烈而破壞性的崩盤？是透過政策引導的軟著陸，還是等待市場力量的硬調整？這些問題的答案，取決於今日的政策選擇與社會共識。

對於年輕世代而言，理解房價的結構性因素，有助於做出更理性的人生決策——無論是咬牙購屋、繼續租屋，還是選擇離開高房價的都會區。畢竟，房子只是生活的容器，不是生活的全部。在一個房價扭曲資源配置、壓縮年輕人選擇空間的社會裡，重新定義「美好生活」的內涵，或許是最根本的出路。